商业规划方案

商业规划方案

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商业规划方案范文第1篇

一、指导思想

以建立统一、开放、竞争、有序的*品市场信息体系为目标，以满足市场需求和提高人民生活水平为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，注重发挥市场配置资源的基础性作用，避免低水平重复建设和无序竞争，促进城市社会与经济的协调发展。

二、编制原则

1、城市*业网点是指根据城市总体规划和*业发展的内在要求，在充分反映城市*业发展规律的基础上，对城市未来*业网点的*业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

2、编制规划必须广泛征求各方面意见，提高透明度和社会公众参与度。

3、城市*业网点规划要根据县城的*业定位，体现县级城市*业特色。

4、城区*业网点规划要与县城总体规划相衔接，服从城市总体规划。

三、规划程序和时间安排

编制规划要按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。

1、调查研究

6月至7月上旬，举办专班人员业务培训，集中开展调查研究、汇总分析各类*业网点数据，形成对我县城区*业发展现状和未来发展趋势的分析预测，提出规划总目标和各类*业区域、*业业态发展规划框架。

2、规划文件编写

7月中旬至9月中旬，完成各种规划文件编写和绘制全市城区*业网点规划图纸。

3、规划论证及规划修改、完善

*月下旬，规划编制单位向论证会议提交全套规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见应作出书面说明。

4、规划上报验收

*月，形成*县城市*业网点规划编制正式文本上报上级有关部门评审验收，然后按法定程序上报县政府批准，施行。

四、规划期限

本次*业网点规划期限分近期（**年—**年）、远期（**年—**年）。

五、方法步骤

1、深入调查研究，全面准确掌握城市*业网点现状

在调查内容上，按照《*县城市总体规划（修编）》（**—**），全面调查县城建成区和规划区各*业网点业态现状及发展趋势，同时全面摸清和掌握农村集镇、集贸市场的*业网点情况。

在调查方式上，采取普查和座谈相结合，调查现状和掌握业主建设意向相结合，同时采取各种形式征求社会各界对*业网点规划的意见和建议。

在调查研究过程中，发改、建设、规划部门及县政府办公室要重点做好城市发展的总体定位；统计部门和规划编制专班共同做好各类数据汇总分析，在准确把握城市总体定位基础上由规划编制专班提出*业网点规划目标，并形成基础资料研究的文本初稿。

2、坚持从实际出发，科学制定规划

我县城市*业网点规划要体现满足城乡市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升*业竞争力，服务城市建设的基本要求。要坚持*业网点规划与城市规划相结合原则，*业网点规划与本县经济发展水平相结合原则，*业网点规划与经济结构调整、市场优化布局相结合原则。

一是科学确定我县*业网点规划总体目标，包括：（1）城市*业网点的总目标、结构与布局方面的目标；（2）城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占社会消费品零售总额的比重等综合性指标；（3）城市*业对我县经济的贡献指标；（4）城市*业在区域*贸发展中的定位与功能目标。

二是科学确定具体目标和规划布局，包括：（1）城市*业中心规划目标和布局；（2）城市内的区域*业中心规划目标和布局；（3）社区*业规划目标和布局；（4）*业街（步行街）规划目标和布局；（5）农产品批发市场规划目标和布局；（6）生产资料市场规划目标和布局；（7）其他*品交易市场、小*品交易市场规划和布局；（8）物流基地的规划目标和布局；（9）城郊*业和农村集贸市场规划目标和布局；（*）其他类型*业网点规划目标和布局。三是在规划工作中必须切实做到：（1）按照市场目标定位、不同经营特点、适当集中的原则，对现有*品市场，根据形势发展分门别类进行分析。对其结构、布局确需要重新考虑和调整的应予重新审定。对空缺的市场要逐一甄别，有名无实的要予以注销或据实改换市场名称；（2）按照现代流通业发展需要，在对未来*业网点结构安排上，把重点从传统的百货店、农贸市场转移到超市连锁店、专卖店等新型业态上来。在大型超市、连锁店等新型业态的布点上，与人口密度、*业流向、交通状况等因素结合起来统筹考虑，既支持新型业态的扩张，又兼顾传统业态的生存与发展；（3）围绕农业产业化，因地制宜地发展各类专业合作社，培育规范各类农产品中介流通组织，大力发展农民经纪人队伍；（4）高速公路、铁路的建成通车，必将极大改变我县的交通状况，也必将对我县*业物流产生巨大的影响。充分把握这一契机，努力通过嫁接联姻、筑巢引凤等多种形式把我县建成恩施州区域物流中心。

按照上述要求，认真做好规划文本、规划说明和规划图的编写和绘制。

3、广泛征求意见，充分论证

一是从调查阶段起，切实做好调查与规划的衔接，充分听取和采纳各方面的意见，特别是采取座谈和发放征求建设意向表的方式掌握近期、远期的业主建设意向。

二是在规划编制阶段，搞好各有关部门对*业网点建设规划布局的充分酝酿，定期不定期召开联席会议具体*讨，有针对性的发放规划征求意见书，吸纳公民和社会各界的意见，补充完善规划。

三是认真做好规划的专家评审、上报备案等工作。

六、组织领导

*

七、职责分工

县*务局：负责全县城市*业网点规划编制的日常工作，负责对主要*业业态的调研；负责整个规划的编写、总纂。

清江工业园区管委会办公室：负责工业园区范围编制工作的协调和工业园区*业业态发展调研。

县规划管理局：负责与城市总体规划的衔接、提供相关资料和参与城市*业网点规划的审定。

县发展改革局：负责*县**年到**年的的经济发展计划的有关数据测算。

县财政局：负责编制工作的经费落实。

县建设局：负责城区*业基础设施建设规划。

县交通局：负责城区公共停车场（库）、路网的规划、布局。

县卫生局：负责城区公共医疗服务设施规划、布局。

县统计局：负责城区社会经济数据的调查和分析。

县旅游局：负责城区旅游网点公共配套服务设施规划、布局。

县环保局：负责城区*业网点的环保规划、布局。

县工*局：负责提供城区*业网点基本情况的相关资料。

县国土资源局：负责城区*业用地规划、土地级别、基准地价等有关数据。

县广电局：负责在县电视台及《*网》开辟征求意见专栏，广泛征求社会各界意见，提高公众参与度。

县消防大队：负责城区*业网点的消防规划布局。

商业规划方案范文第2篇

【关键词】商业综合体；建筑；设计方案

商业综合体是城市发展的一项典型代表，集中了餐饮、娱乐等多项功能，提升了商业综合体的经济效益。商业综合体建筑设计方案，应该符合城市的基础需求，最大化的展示商业综合体的用途，满足城市发展的需求，最主要的是为人们提供服务，所以商业综合体建筑设计方案的复杂性比较高，进而增加了建筑设计的压力。

一、商业综合体建筑设计的特征

商业综合体建筑设计的特征较为明显，强调了商业综合体的作用，同时为建筑方案提供设计方向。

1、空间尺度大

空间尺度大是商业综合体建筑设计中最显著的特征，融合了多功能的空间，在很大程度上扩张了内部尺寸，体现了综合体空间的匹配性。空间尺度大决定了商业综合体建筑方案的设计形式，需要积极联合各个空间，完善大尺度空间的设计。

2、功能多样化

商业综合体建筑设计方案非常注重商业化的设计，实现多功能的相互结合，例如：餐饮和娱乐、购物和休闲等，促使多种功能体现在同一个商业综合体内，确保各项功能都能开放，以免商业综合体过于闭塞。

3、交通体系丰富

商业综合体的交通线路都是以系统的方式存在的，构成庞大的交通体系。商业综合体的交通体系，按照规划设计的方案融合到一起，维护交通体系的运行秩序，保障交通体系的规划性设计。

二、商业综合体建筑设计的方案分析

商业综合体内包含的功能模块比较多，而且建筑设计特征明显，必须完善建筑方案设计，才能保障商业综合体建设的科学性。

1、平面布局

商业综合体的平面布局，要符合城市建设的流向，布局上不能出现矛盾问题，顺应城市建设的方向[1]。商业综合体平面布局设计，要具备拉动性的特点，带动周围的经济水平。例如：城市中的商业综合体平面布局，可选择商业街、广场附近，为人们提供休闲、娱乐及用餐的场所，由此不仅提升商业综合体的经济效益，而且满足人们出行的心理需求，商业综合体的平面布局，具有地标的特性，逐渐成为城市的象征。

2、空间设计

商业综合体建筑方案中的空间设计部分，需要考虑空间模块之间的功能关系，确保空间设计的协调性。商业综合体的性质有明显的不同，设计师应严格按照建设目的，采取多样化的设计方式制定建设方案。商业综合体空间设计中的关键是公共空间，因为公共空间的人口流量要高于单独的功能空间，所以强化公共空间设计，深化公共空间的创新设计，注重公共空间尺寸、结构等因素的设计，利用公共空间连接周围的功能模块，提高空间设计的整体性水平。

3、功能划分

商业功能是综合体建筑设计方案功能划分中的重点，商业功能需符合市场化发展的状态[2]。一般情况下，商业功能占有很大的比重，不论是占地面积，还是需求设计，都处于整置。例如：某城市商业综合体建筑设计方案中，各个楼层均涉及不同的功能划分，商业综合体的功能划分为六个部分，整个商业综合体地上5层，地下1层，分别规划了功能设计，零售比例49.20%，分布在-1、1、2、3、4层，餐饮比例41.33%，分布在-1、1、2、3、4、5层，娱乐占比5.20%，集中分布在4层，中庭促销空间占比4.27%，分布在-1、1层，超市分布在整个-1层，不计入占比，同时-1到5层还包括其与功能的划分，充分合理的利用商业综合体各部分的功能。

4、交通设计

交通是商业综合体建筑设计方案中的重点，根据商业综合体的位置，设计车行、人行交通线以及交通方式，规划出交通示意图并进行评估，主要分析行车系统，确保其在商业综合体中的独立性，除此以外，还要设计出安全的人行通道，以免商业综合体交通设计影响周围的交通运行，营造舒适的交通环境。商业综合体中，设计交通流线时，应该合理规范会合、交叉等位置设计，优化交通运行的设计，可采取环岛运行的方式，防止车辆集中，由此加快交通流速，维护商业综合体附近的交通通畅。

5、服务区设计

商业综合体建筑设计方案中的服务区，是指货运、卸货等项目服务，尽量减少服务区对商业综合体运营的干扰[3]。根据商业综合体的要求，服务区可划分为地下和地下两部分设计，地上需采取流线型的设计方式，便于提高货运的水平，减少货车停留的时间，而且货车要集中停运，以免过度分散。地下服务区设计要注重净高和坡道设计，为货运、卸货提供可靠的条件。

三、商业综合体建筑设计中的技术应用

商业综合体的数量越来越多，建筑设计方案中引入了光照设计技术和物联网技术，用于满足综合体现代化的发展。

1、光照设计技术

光照设计有助于降低商业综合体的耗电量，其为建筑设计方案中的核心技术。随着商业综合体建筑的多样化、大规模发展，能源节约成为建筑设计中较为关注的项目。商业综合体中采取光照设计技术，合理规划建筑与光照的关系，促使商业综合体的光照设计能够达到理想状态，同时还能消除光照设计中潜在的法律纠纷，既要保障商业综合体建筑设计中的光照合理，又要确保光照能够配合建筑地理位置，体现光照设计技术的科学性。

2、物联网技术

商业综合体在城市中的位置不确定，针对位于复杂环境中的综合体建筑，可以引入物联网技术，连接商业综合体内的各个功能模块，加强通信控制的力度，提供优质的通信服务[4]。物联网技术能够辅助商业综合体熟悉周围的环境，同时将信息提供给服务用户，用户根据商业综合体选择出行时间。物联网技术的应用，促使商业综合体朝向智能化的方向发展，应用在商业综合体的安防、通信、交通等多个功能模块，保障商业综合体的智能化，体现了高质量的服务水平。

结束语

商业综合体是城市建设中不可缺少的项目，为了保障商业综合体的建设效益，需规范建筑设计方案中的内容，积极落实建筑设计方案，围护商业综合体的质量和效益，同时优化技术应用，加强商业综合体的稳定性，体现建筑设计方案的优质性，以便拓宽商业综合体的功能。

参考文献：

[1]卢治涛.浅谈城市商业综合体建筑设计[J].科技创新与应用，2014，34：258.

[2]李超.基于商业综合体建筑设计方案的分析[J].建筑技术，2013，06：536-539.

商业规划方案范文第3篇

[关键词] 地理信息系统 商业网点规划 空间分析模型

随着我国经济的快速发展和商业领域面向外资的全面开放，城市商业网点规划工作越来越引起各级政府和学术界的重视。日益复杂的竞争环境对城市商业规划提出了更高的要求，国内商业网点规划研究虽然在商业功能、布局、规模、组织方式等方面，都积累了较为丰富的经验，但是还是普遍存在缺乏定量分析、技术手段相对滞后等问题。

地理信息系统（简称GIS）是20世纪60年代随计算机技术的发展而产生的一门研究空间信息的全新技术。它能把各种商业网点信息同地理位置及有关的视图结合起来，利用计算机图形与数据库技术来采集、存储、编辑、显示、转换、查询和输出地理图形及其属性数据。同时，它具有很强的区域综合能力和动态预测功能，可以通过模型集成分析，提高商业分析和方案评价的水平和效率。

本文在全面分析我国城市商业网点规划要求的基础上，将先进的地理信息系统技术引入商业网点规划中，设计出一套基于GIS技术、面向城市商业管理者、适合我国国情的商业网点规划信息系统, 为城市商业网点规划管理提供了实用和有效的信息化工具。

一、城市商业网点规划需要解决的问题

商务部为了完善城市整体的商业结构，提高商业网点的经营水平，促进整个商贸流通领域的健康发展，提出制定商业网点规划的要求。商业网点规划所考虑的主要是城市流通领域各要素的布局和安排，具有一定的特殊性。

1.城市商业网点规划要指明城市商业网点发展的总体目标和具体目标。其中总体目标包括城市商业网点的总规模、城市商业对当地经济的贡献指标、城市社会消费品零售总额、人均营业面积等综合性指标。具体目标包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业的总规模；商业街结构与布局方面的目标；各类市场的总规模、结构与布局方面的目标；物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；城郊商业发展的目标等。

2.城市商业网点规划应确定各级商业中心、商业街、农副产品市场、工业消费品市场、物流基地的规划布局，进一步指出其区位、规模、发展重点等。

3.城市商业网点规划应指明社区商业的规划布局，确定其优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积，主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

4.城市商业网点规划应指明大型商业网点的适宜布局区域，确定其数量、种类、布局原则和设置导向。

二、我国城市商业网点规划对信息系统的要求

根据我国商业网点规划的要求，城市商业网点规划GIS管理信息系统应具备以下功能：

1.能够方便地实现商业网点数据的采集和编辑

作为一个GIS的应用系统，在建立时通常已有数据库和图形的支撑，这是信息系统建立的基础。但是，规划系统的用户可能会面临对规划底图的修改、新网点的添加、属性数据的修改等问题，所以作为一个完善的用户系统应包括实现这些功能的模块。

2.能够轻松实现现状网点的查询和统计分析

对现状商业网点的总量、业态、业种、营业面积的查询和统计分析，是商业网点规划的基础，也是进一步制定一系列规划目标的具体数据支撑，方便的分区域统计功能可以轻松地了解各个目标区域的网点竞争情况、业态分布状况等。

3.能够对区域网点布局规划影响因素进行直观的统计分析

每个区域的人口、交通、土地价值等因素都会影响到商业网点的布局，方便的分区域影响因素分析可以有助于决策者考量区域的商业总量是否合适、能否支撑大型业态的存在、是否改建或新建商业中心等。

4.能够根据已知条件进行网点布局空间分析

空间分析一直是地理信息系统有力而独特的工具，通过空间分析模型的建立，可以判断大型业态的选址是否合适、能否建立新的商业中心、商圈的范围等。

5.能够根据已知要素对规划方案进行比较和评价

该功能实际上是地理信息系统辅助决策功能的体现，据信息科学专家分析，用于政府机关进行宏观分析决策的信息85%以上与空间(地理)定位信息有关。由于决策的实施带来经济实体与地理环境的改变，政府的每一项具体政策都要落实到区域单元上，并对政策实施实体及周围生态环境产生影响。不考虑空间因素对统计决策者进行辅助决策来说显然是不完整的，因此网点规划信息系统应具有一定的评价分析功能，从而为管理者提供决策的辅助信息。

6.能够方便地进行规划结果的显示和输出

商业网点规划系统应能够以人机交互方式来选择显示的对象与形式，这种交互表现在：可以设置显示环境、定义制图环境、显示地图要素、定义字形符号、设置字符大小和颜色、标注图名和图例、绘图文件编辑等方面。GIS不仅可以输出全要素地图，还可以根据用户需要，分层输出各种专题图、各类统计图、图表及数据等。

三、基于我国商业网点规划要求的GIS管理信息系统的设计

城市商业网点规划信息系统是在建立城市商业基础数据库的基础上，利用地理信息系统(GIS)技术，紧密结合城市商业网点布局特点，运用城市商业布局基本理论和方法，开发对商业网点进行计算机管理和辅助决策的软件系统。

根据系统总体目标及设计原则，结合地理信息系统开发平台的特点，把系统分成5个功能子系统，它分别是采集编辑子系统、数据查询子系统、空间分析子系统、方案评价子系统、成果输出子系统，见图所示。

图城市商业网点规划GIS系统功能设计

采集编辑子系统主要包括：地图的输入、属性数据的修改与添加、图层管理。其中，地图的输入主要是指提供以Shapefile格式的点、线、面形式的图层输入，提供其他地图数据格式如AutoCAD格式的导入；属性数据的修改与添加，主要是指提供对选定网点、道路等实体空间数据和属性数据的修改和添加，提供外部数据库的导入和系统数据库的导出。图层管理主要指提供现有图层的开启和关闭、添加新图层、修改图层属性、放大缩小平移图层等基本图层管理功能。

2.数据查询子系统

数据查询子系统主要包括：基础数据的查询、网点统计数据查询、区域商业指标查询。

基础数据的查询，主要提供对某一网点属性信息查询的功能，具体包括精确查询、模糊查询两种形式；网点统计数据查询，主要提供各种统计数据的查询。具体包括：按道路的精确查询和模糊查询，即可以查询某一道路上的不同面积、不同业态、不同业种、不同销售额网点的情况；按区域的精确查询和模糊查询，即可以查询某一区域内不同面积、不同业态、不同业种、不同销售额网点的情况；自定义查询，即构造复杂的查询条件以满足用户较高级的查询分析需要等；区域商业指标查询，主要提供一定区域内商业数据的查询，为管理者了解该区域商业发展水平提供了便捷的方法。系统根据商业网点规划的要求，为用户提供分区域查询人均商业网点总营业面积和建筑面积、人均零售业销售额、地均零售业销售额、购买力指标、连锁经营比重、市场饱和度、服务覆盖率和服务重叠率等。

3.空间分析子系统

空间分析子系统是商业网点规划信息系统进行空间分析的核心模块，主要包括商圈分析、吸引力分析两个模块。

商圈分析主要是根据商圈内的客户空间分布数据，了解商圈内消费者的年龄构成、消费水平、教育文化水平、消费倾向等，对管理者选择购物中心位置、确定适当的商品组合、估计销售量以及规划销售活动都至关重要。GIS提供集成从简单到复杂的商圈分析模型的平台。对于基于经验法则确定的商圈，只需要应用简单的缓冲区分析技术或地址编码技术就可以完成商圈的划分；对于基于雷利法则、赫夫法则确定的商圈，则需要通过二次开发的方法将模型嵌入GIS平台，从而获得更合理的商圈。

吸引力分析将提供某商业集聚区所能吸引的各社区及全市消费者估算值，以便管理者确定商业集聚区的等级。通常是根据哈夫模型计算某社区消费者选择商业集聚的概率，有了该社区消费者选择商业集聚的概率后再乘上该社区的消费者数便可得出某社区消费者选择某商业集聚地的消费者数。再把各社区的选择者数累计，便可得到某商业集聚区所吸引的消费者数。

4.方案评价子系统

方案评价子系统主要是对规划师提出的商业中心布局方案进行辅助评价决策，从而提高方案的科学性。主要包括重心重合度评价和规划影响因素评分两个模块。

重心重合度评价是根据重心模型分别判断人口与商业网点的重心点分布情况，通过对中心点位置的定性比较，分析目前商业布局的合理性。

规划影响因素评分是通过将评价区域划分成纵横间距相等的方格网，以坐标网格为评价单元，以网格中点为一个坐标点，计算各网格中心点上规划影响因素的综合分值，根据分值确定商业中心级别数和级别分界值。

5.成果输出子系统

成果输出子系统主要是输出各类成果图。主要包括：分类统计图输出、专题图输出、规划成果图输出。

四、结语

本文在研究我国城市商业网点规划要求的基础上，利用先进的GIS空间分析技术，设计出适合我国国情、面向城市商业管理者的商业网点规划信息系统框架结构，该系统包括采集编辑、数据查询、空间分析、方案评价、成果输出五大功能子系统，为城市商业网点规划管理提供了实用和有效的信息化工具。

参考文献:

[1]耿宜顺:基于GIS的城市规划空间分析[J].规划师，2000，16(6):41～43

[2]王远飞吴建国:GIS在商业网点规划与管理中的应用[J].华东经济管理,2006,111(3):1112114

[3]商务部:城市商业网点规划编制规范，商建发[2004]180号

[4]丁鹏飞:GIS商业网点分析与规划研究[D].华东师范大学地理系，2006，5

商业规划方案范文第4篇

关键词：历史建设用地，盘活开发，控制性详细规划，收益测算

中图分类号：F293.2文献标识码：A

1.引言

如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须面临的问题。然而，城市中的历史建设用地沉淀多年，总会有种种问题尚未解决，如农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等。问题久拖不决，归根到底就是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。

以增城市金竹新城为例，位于增城市核心地区，面积2.65km2，是增城市重点发展片区之一，市政府曾经两度委托著名高校编制控制性详细规划，但由于在规划中对农民、产权、成本等问题未作深入研究，导致方案的可操作性不足，难以指导金竹新城的实际开发工作。有鉴于此，需要从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，从而指导控制性详细规划调整，为土地盘活开发提供技术支撑。

2.制约土地盘活开发的问题分析

2.1 用地权属混乱

经过10多年间不断的征用、转卖、出让、划拨、建设等一系列或合法或违法的行为，金竹新城内的土地产权关系已经十分混乱，产权、债权等相互间纠葛不清，给新城再次启动开发带来极大阻碍。涉及问题主要是：（1）原征地单位在征地过程中尚欠农民征地补偿款本息约2500万元，还需要落实提留地21ha（316亩）。（2）原征地公司私下转卖土地带来的遗留问题未得到解决，已经预收280户的单位及个人土地款9611万元，涉及面广、影响大，有待妥善处理。（3）部分用地在银行抵债，且存在银行又再次转卖资产包的现象。（4）由于土地测量不准等因素，部分用地则出现重复出卖的现象，需要补划低偿。（5）部分公建项目在本区选址，涉及占用原规划的农村提留地，需要考虑重新置换。

2.2 问题根源判断

生态环境、用地条件良好是金竹新城的优势，但陷于历史开发的遗留问题，土地权属、债权债务一直混乱不清，导致新城不能更好开发，土地闲置、利用效率低下，建筑也不能得到有效的建设和整治，经济上也只能是只见投入不见产出，还带来了较大的失业问题和社会矛盾。归结起来，问题的根源所在主要有以下几个方面（见图1）：

图1金竹新城开发存在问题根源判断

2.3 既有规划方案评析

国内两座著名高校分别于2003年和2006年编制了金竹新城的控制性详细规划（规划范围大致相同）。03版规划把金竹新城定位为市级居住休闲购物中心，大型市级公益服务设施较多，容积率基本在1.5-1.8之间（商业地块容积率高达3-5.5），其中居住用地比重为42.29%（112.06ha），公共设施用地比重为18.63%（49.36ha），其中核心区商业金融、文化娱乐用地20.6ha）。06版规划把金竹新城定位为居住片区和组团级公共服务中心，商业规模则大为降低，仅有9.53ha，商住用地为11.42ha，居住用地容积率基本是1.3，商业用地为2.0，商住用地为2.5。

总体上，上述两个方案都是按一般的城市控制性详细规划套路进行，偏向于物质性规划，缺少对重大问题处理的策略建议，未能切中问题的关键，导致方案可操作性不强。主要问题有以下几点：（1）方案对本区自然地形、地貌考虑不足，基本铲平、填平较好的山体、水体；（2）方案对历史遗留问题的处理考虑欠缺，没有考虑农民拆迁安置、厂房处理以及区内地块产权复杂的事实，路网走向没有考虑产权线，方案可操作性不强；（3）方案对地区的功能定位也未作深入研究；（4）方案对市场的需求规模把握不足，03版规划仅商业金融用地就高达20.6公顷，超出了一个县城市场环境所能否承受的容量；（5）地块开发强度与规划功能用途不匹配，比如03版规划，商业地块容积率在3-5.5之间，推算平均层数将至少在10层以上，而一般商场、超市等的建筑不可能达到10层，大批量的办公建筑又超过了市场需求。

3 规划思路与开发方案

3.1任务的提出

在前两版规划失败的基础上，再次启动金竹新城用地的盘活开发，需要摸清土地、产权、建筑以及历史遗留问题等现状情况，提出一揽子的解决问题的方案和策略，重点解决以下6方面的问题：

图2金竹新城开发策划工作任务示意图

3.2 规划方案构思

根据上述的目标任务，在03、06版控规的基础上，主要在如下几方面进行规划方案优化：（1）重视路网设计与权属边界的关系契合，尽量不穿越已有完整权属出让手续的用地，对于有争议的或产权暂时难以处理的用地，则通过路网分清界限，减少开发障碍；（2）商业中心、公共服务设施规模不宜过大，应重点考虑居住功能。（3）切实考虑处理农村建设用地的可操行。第一，把提留地具体落实到社，并尽可能公平的使每个社的提留地都能沿路、沿街。第二，提留地尽量安排在未建空地上，方便村民马上使用，从而支持政府整合土地。第三，提留地尽量安排在南部国有产权用地上，利于通过合作或拍卖作为商住用地开发筹集旧村改造和经济发展资金。第四，村民住宅用地则基本原址保留或在现有村集体用地上划定。

3.3 相关重大问题的处理

总结来说，金竹新城的盘活关键要进行农村问题的处理，括历史欠账清偿、提留地补划和新村建设三大方面：（1）与金星村各经济社达成按现行利率复利计算来清偿历史征地补偿欠款，建议村集体或社要提留一部分征地款，作为经济发展用地的开发资金以及村民的社保基金；（2）按照沿路划定、分地到社、肥瘦搭配、方便启动、统一管理和弹性处理的思路对提留地进行划定，以保障村民收入不低于广州市内村民平均收入水平的原则，基于提留地面积及其商业价值，确定提留地的基准容积率为1.5左右；（3）规划在现有的村址上通过整治、改建，建设农民新村，按联排住宅和农民公寓相组合的方式，规划的村生活用地为10.7ha；（4）规划需要拆除住宅建筑7.56万m2，新建建筑9.6万m2,即新村拆迁复建需要的资金量为：7.56×550（拆迁成本）+9.6×1500（建设成本）=1.86亿元。建议通过国有权属的经济发展用地拍卖或者合作建房来筹集改造资金，需要增加建设15.5万m2的住宅（按楼面地价1200元测算），分摊到房地产开发或发展潜力较好的集体提留地块上，容积率约需增加0.5-1.5。由此，计得商住用地提留地的综合容积率约为3.0；其余提留地综合容积率为1.5-2.0。

3.4 方案指标控制测算

根据调查和本规划方案，政府开发金竹新城需投入的成本为11.1亿元。考虑到当前市场的严峻性，以及增城处理历史遗留问题的紧迫性，在市场能接受范畴内，建议北片平均净容积率不低于2，土地拍卖平均楼面地价约1400元/m2，拍卖保护价为11亿元。

4 实施建议

4.1 出让时序

从开发时序上，先启动不涉及拆迁安置以及产权相对集中区域，先启动大居住地块的建设，或者大居住地块和沿路的商业地块捆绑开发。分四期开发：一期开以居住为主，集商贸、文化娱乐、体育休闲为一体的综合新区；二期开发村生活用地及经济发展用地区域；三期规划建设市级文化设施及商业设施；四期开发征地拆迁、整合难度较大的荔城大道沿线地块，以居住功能为主。从运作模式上，为刺激大开发商参与从而获得较好的市场，同时也较快形成一个新城区，建议近期采取大地块模式进行出让，由一个开发商按规划统一开发，出让地块内市政、公建配套设施由开发商建设，归政府管理，政府收益用于二期土地整理和开发。

4.2 收益测算

规划建议首期先采取大地块的形式进行出让给一家综合实力较强的发展商开发，规模61.08ha，商业净用地94360 m2，居住净用地295223 m2，平均容积率≤2.20，商业建筑量176352 m2，居住建筑693685 m2。地块范围内市政道路以及路灯、市政绿化、市政管网等公服配套设施由开发商按规划要求建设或委托专业统建商统建，完成后无偿移交政府使用、管理，公共停车场、文化体育设施，由开发商按规划要求建设，归开发商经营管理。根据土地出让收益，楼面地价取1400元/ m2，可获得土地出让收入11.97亿元，扣除上缴上级收益2021万元，即增城政府可得净收入为11.76亿元。

首期土地若按大地块整体出让，即宗地内公建设施（预测10792.3万元）由开发商按规划负责建设，土地所需投入15348万元（之前已经投入26961.9万元）即可拍卖首期土地。即首期拍卖土地实际净收益为：117665万元-15348万元-10792.3万元=75335.1万元。此部分收益预留35094万元处理历史问题；剩余还可以用于启动第二期的土地整合计划，包括府前路以南的新农村建设，约21420.0万元；南部的基础设施建设需要6847万元；尚有1.2亿元盈余，并换取了一个新城区。

5 结语

从以上案例分析可以看出，一个地区的开发建设需要经营城市的理念。一个不科学的规划是无知的，一个解决不了实际问题的规划是无能的。城市规划既不能丢失其理想性和科学性，但也不能抛开现实纸上画画、墙上挂挂，需要在规划编制之前理清地块盘活开发存在的问题，解决这些问题需要的资金成本，从而通过规划赋予地块市场价值，通过市场经济的手段来解决历史遗留问题。有作为的规划关键是在科学性、经济性和可操作性之间取得平衡点。

参考文献：

[1] 邓毛颖.基于城市发展战略的广州东部交通枢纽中心规划研究[J].规划师，2011（8）：97-101.

[2] 邓毛颖.城乡规划信息传播与沟通：揭开城乡规划神秘的面纱――以增城市为例[J].规划师，2010（11）：12-16.

商业规划方案范文第5篇

关键词：商业地产；项目；策划；市场

地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

参考文献：